時間：2010年6月8日
　　地點：香港香格里拉大酒店

賴立新：下面我為各位介紹恒大2010年5月銷售的情況。
　　2010年5月集團實現(xiàn)合約銷售額40.5億元，創(chuàng)下2010年截止5月的單月最高紀(jì)錄，合約銷售面積64萬平方米，合約銷售均價6326元/平方米，集團五月合約銷售額較2009年同期增長328.6%，銷售面積同比增長240.3%，銷售均價同比增長26%。
　　在嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控環(huán)境下，集團2010年5月較4月合約銷售額環(huán)比增長8.3%，銷售面積環(huán)比增長10.7%，銷售均價環(huán)比下降2.2%，由于5月集團新開盤的南昌恒大綠洲別墅產(chǎn)品，加上8.5折促銷后廣州恒大綠洲等高價盤銷量上升，使得銷售均價在實行8.5折后跌幅較小，如剔除上述高價項目影響，五月銷售均價相比4月下降6%左右。
　　豐富的產(chǎn)品類型在樓市波動的情況下，取得優(yōu)異的市場表現(xiàn)，2010年5月，合約銷售額占比較高的地區(qū)包括：重慶、成都、合肥、廣東、沈陽、太原、南昌等，各地區(qū)間的占比更加的均衡，占比最高的和占地第十位間的差距是非常小的。
　　由于8.5折促銷及其他有利因素，天津、包頭、合肥、西安、沈陽、太原等二線城市的合約銷售額相比4月有較大升幅。
　　2010年1—5月，集團累計實現(xiàn)合約銷售額161.8億元，集團1—5月合約銷售額較2009年同期增長150.8%，累計合約銷售面積253.3萬平方米，銷售面積同比增長85.2%，合約銷售均價6387元/平方米，銷售均價同比增長35.5%。特別是5月份在宏觀調(diào)控下，依然刷新了今年單月最高銷售額記錄。
　　現(xiàn)金流方面，集團一貫堅持穩(wěn)健經(jīng)營策略，尤其是上市后一直保持充足現(xiàn)金流，截止2010年5月31日，集團現(xiàn)金余額達港幣199.9億元，未使用的銀行信用額度是257億元人民幣。
　　合肥恒大城和南昌恒大綠洲在宏觀調(diào)控等不利因素下開盤，但是銷售額超過4.8億元。合肥總貨量900套，當(dāng)天銷售415套，接近50%，成交金額2.37億元；5月23日南昌恒大綠洲主推別墅產(chǎn)品，成交金額2.47億元，創(chuàng)造了當(dāng)?shù)貥鞘虚_盤銷售上百套別墅的新紀(jì)錄。
　　嚴(yán)厲的宏觀市場環(huán)境下，不同的地區(qū)、不同產(chǎn)品系列獲得消費者的認可，表示產(chǎn)品品質(zhì)得到認可，說明公司深入二、三線城市的策略成功。
　　五月份取得較好成績的主要原因有：公司全國戰(zhàn)略布局進入中國25個城市，其中96%是二、三線城市，公司產(chǎn)品結(jié)構(gòu)豐富多元，旅游地產(chǎn)、高端、中高端及中端產(chǎn)品系列可以滿足不同的置業(yè)者的需求；與國內(nèi)外數(shù)百家品牌商成立戰(zhàn)略聯(lián)盟；獲得低成本的土地，標(biāo)準(zhǔn)化的運營，集中招投標(biāo)和采購控制成本體系，提高了應(yīng)對市場的能力；靈活的價格策略，保證合理盈利情況下，調(diào)整銷售策略，獲得市場信任的主動性。
　　我就介紹到這里，謝謝大家。

【主持人】：現(xiàn)在是記者答問時間，大家有問題的話，請舉手，大家提問前，請將代表機構(gòu)的名字予以介紹。
　　香港蘋果日報：六月份的銷售策略是怎樣的，是繼續(xù)保持8.5折還是折扣的力度會加大？
　　夏海鈞：上次在合肥談了恒大定價的策略：隨行就市，即根據(jù)市場的環(huán)境決定發(fā)展商產(chǎn)品如何定價，也就是說要確保產(chǎn)品得到當(dāng)?shù)乩习傩盏恼J可，同時保持發(fā)展商合理的利潤，這就是定價的基準(zhǔn)。
　　從目前的形勢來看，國內(nèi)房地產(chǎn)的調(diào)控措施是越來越嚴(yán)厲，包括最近出臺的房地產(chǎn)稅、二套房的認定。我們一般每兩周會根據(jù)市場的情況制訂我們的價格，確保實現(xiàn)全年銷售的目標(biāo)，截止5月份已完成全年40%的銷售量，從總體單價來講，還是比較滿意的。

香港經(jīng)濟日報：我們發(fā)現(xiàn)，公司今年銷售的目標(biāo)維持年初定下來的目標(biāo)。價格跟利潤合理水平有關(guān)，那利潤多少才是合適的，10%—15%是否算是合理，恒大的標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的？
　　夏海鈞：今年截止5月份，我們已經(jīng)完成了公司全年銷售目標(biāo)的45%，但是我們說40%以上。既然定了全年的銷售目標(biāo)，就一定要確保實現(xiàn)，而不會在今年做出銷售指標(biāo)的調(diào)整，如果要調(diào)整的話，只能向上調(diào)整，不會向下調(diào)整。
　　每個開發(fā)商都有合理回報的理解和預(yù)期，恒大一直強調(diào)的是做一家“建中國老百姓負擔(dān)得起的房屋”的發(fā)展商，我們追求的不是行業(yè)高標(biāo)準(zhǔn)的利潤水平，同時也要有合理的利潤，具體標(biāo)準(zhǔn)是多少，今年年底就知道了。

香港新報：最近政府出臺了土地增值稅的政策，對你們的毛利是否有影響，恒大每年支付土地增值稅的比例是多少？
　　謝惠華：土地增值稅的問題，現(xiàn)在所宣布的并不是最新的政策，而且增值稅政策也不是恒久不變的，公司的增值稅也是根據(jù)法規(guī)來做的，每年要達到銷售額的2%，2009年底有7.2億元，如果政府一次性要求我們支付土地增值稅的話，我們是可以應(yīng)付得來的。

21世紀(jì)經(jīng)濟報道：5月份恒大的數(shù)據(jù)是比較好的，但是其他公司同比和環(huán)比都是下降的，是否擔(dān)心其他的地產(chǎn)公司未來也會采取打折和降價的措施保證銷售量，如果這樣的話，意味著市場上價格競爭會更加激烈，你們應(yīng)該如何應(yīng)對？
　　夏海鈞：我無法回答其他開發(fā)商對大勢的判斷，每家的判斷是不同的。恒大今年年初發(fā)行了兩次債，就意味著我們預(yù)示到中國宏觀經(jīng)濟調(diào)控，4月份發(fā)債后，新的宏觀調(diào)控出臺了，我認為恒大對市場有超前判斷的戰(zhàn)略眼光。
　　5月份的時候，我們做出8.5折調(diào)整，全國的輿論媒體很關(guān)注恒大降價，有很多的宣傳，有的宣傳是屬實的，有的宣傳是誤導(dǎo)的。很多的媒體到合肥恒大城看了以后，大家才了解恒大是真正的打折和促銷，由原來的迷惑到理解。從今年5月份銷售的數(shù)據(jù)來看，恒大出現(xiàn)了歷史同期最好的成績，這跟公司超前戰(zhàn)略決策是分不開的。
　　我們認為今年房地產(chǎn)走勢，價格上升空間短期是比較小的，長期來說房地產(chǎn)是中國的朝陽產(chǎn)業(yè)，未來是有上升的空間。哪一個企業(yè)最早調(diào)整了價格，哪個企業(yè)就會在競爭中搶占先機取得勝利，5月份恒大的銷售數(shù)據(jù)證明了我們的策略是正確的。其他的發(fā)展商如何看待市場，大家的認知是不同的，有的發(fā)展商土地存量不足，因此價格不會下降。有的開發(fā)商接下來會進行價格調(diào)整，這是我的判斷。

新浪網(wǎng)：對即將出臺的物業(yè)稅、房產(chǎn)稅的預(yù)期是怎樣的，大家都認為力度比較大，開發(fā)商的壓力會比較大，您從開發(fā)商的角度談?wù)労愦笫侨绾螒?yīng)對的，您認為下半年房價有多少調(diào)整的空間？
　　有的開發(fā)商明確說下半年不會拿新地，恒大的計劃是怎樣的，如何進一步拿低成本的土地，謝謝。
　　夏海鈞：先從拿地開始談，公司對市場進行準(zhǔn)確的判斷，我們認為每一次宏觀調(diào)整都是手握現(xiàn)金企業(yè)的發(fā)展機遇。
　　恒大首先要保持穩(wěn)健的運營，保持充足的現(xiàn)金流，剛才賴立新介紹了公司目前有200億元的現(xiàn)金流，每個月保持40億元的銷售額，因此公司的現(xiàn)金今年是比較充足的。這種情況下，公司抓住目前的市場情況，還會增加一些土地儲備，如何增加，量和區(qū)域就是公司的策略。
　　我們絕對不會搶占高端的城市和熱點區(qū)域，例如北京、上海，公司會謹慎的進入這些區(qū)域。至于二線城市、三線城市是公司今年乃至明年重點進入的區(qū)域，為什么這么說？
　　這些城市樓價升幅比較小，老百姓的剛性需求比較強，多年來恒大在二、三線城市開發(fā)取得的成績證明了我們的策略是正確的，公司會將土地儲備的戰(zhàn)略目標(biāo)集中在二、三線城市，這是重點的戰(zhàn)略決策，從而保證土地儲備建立在低成本的基礎(chǔ)之上。
　　對于企業(yè)土地存量支出方面，不能單看數(shù)據(jù)，不是看儲備土地的面積，要看土地的質(zhì)量和地價款總額。恒大進入二、三線城市，土地價格低廉，質(zhì)量好，可以保證公司穩(wěn)健的增長，同時公司在土地上的支出更加的合理。比如我們今年所有要支付的地價款，可能累加起來還不如有些企業(yè)在上海、北京這些城市拿的一塊地的地價款那么高。所以，考察企業(yè)在土地儲備方面可能存在的壓力，不能只看土地儲備這個數(shù)據(jù)，關(guān)鍵還是要看支付的地價款具體多少。
　　物業(yè)稅在網(wǎng)絡(luò)上已經(jīng)炒得熱熱鬧鬧，有正面的觀點，也有反面的觀點。是否應(yīng)該征收、怎么征收，大家有不同的看法。房產(chǎn)稅即物業(yè)稅，牽涉到太多中國的法律，牽涉到太廣的認證。比如是用購買值評估還是用評估值，國外的慣例是評估值，政府每年給一個評估值，從而進行交稅，中國的住房很多，如果將所有的房屋進行評估工作量是很大的，如何征收房產(chǎn)稅是復(fù)雜和系統(tǒng)的，中央提出逐步完善房產(chǎn)稅的改革，我認為不會在今年或者是短期內(nèi)可以解決的。
　　個別城市、局部熱點城市是否會做試點，這是有可能的。例如上海和其他熱點的城市在房產(chǎn)稅上做試點，為全國推廣積累經(jīng)驗，目前房產(chǎn)稅對房產(chǎn)的影響還停留在概念上，未來實施的時候一定會抑制需求，對房價也有一定的抑制作用。

廣州日報：根據(jù)銷售簡報來看，5月份的銷售情況是很好的，6月份恒大有多少新盤要開，會推出多少貨量。目前恒大進入了中國25個城市，今年還會進入哪些新的城市，是否有具體的城市可以透露。
　　夏海鈞：具體進入的城市就不好談了，因為是屬于公司的商業(yè)機密，我可以劃范圍，重點是二、三線城市，即省會城市和經(jīng)濟發(fā)達的城市，具體的城市在半年報和公告的時候一并向大家通報。
　　6月份有四、五個新開的盤，例如太原的恒大名都，五月份的銷售達到歷史最高紀(jì)錄，因此將太原的項目放在六月份開盤。濟南恒大綠洲、長沙恒大雅苑、成都恒大名都、天津恒大綠洲等項目，都是在六月份開盤計劃中，我認為六月份開盤量多一點，貨量也多了一點，會比五月份取得更好的成績，也是今年完成銷售目標(biāo)的保證，希望時間過半，實現(xiàn)銷售任務(wù)過半。

廣州電視臺：限價房很受關(guān)注，廣州限價房競購比例達到14：1，恒大是否考慮限價房方面的發(fā)展，會選擇哪些地區(qū)。
　　夏海鈞：限價房也好，廉租房、經(jīng)濟適用房也好，中國解決老百姓住房問題光靠調(diào)控商品房是解決不了問題的，關(guān)鍵是在需求上采取二套房和房地產(chǎn)稅的認定，降低市場的需求，同時保持房價的穩(wěn)定增長，要加大供給，包括土地的供給，廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房的供給。商品房和保障房是不同的體系，商品房價格再下降，中國還是有一大批老百姓買不起的，但是要保證中國中低消費者有房可居，必須加大經(jīng)濟適用房、限價房、廉租房的建設(shè)，主要的工作我認為應(yīng)該是政府主導(dǎo)的。作為發(fā)展商來說，我們應(yīng)該在商品市場上發(fā)展，商品房也分為高端、中高端物業(yè)和低端物業(yè)，恒大發(fā)展的是中端和中高端為主，比例是70%，現(xiàn)在的平均售價是6326元/平方米，這是中國老百姓首付20多萬元，月供幾千元可以承受得起的區(qū)間范圍。我們力爭將開發(fā)成本和開發(fā)的區(qū)間價值穩(wěn)定在此范圍內(nèi)，這樣做有怎樣的好處。一是補充一部分富裕階層老百姓的住宅需求。二是為中國老百姓提供高性價比的住房產(chǎn)品。
　　有一位記者問到如何應(yīng)對國家房地產(chǎn)政策進一步的調(diào)整，恒大不完全是靠降價取得市場份額，靠的是性價比。我們的商品和住宅都是精裝修，使用的建筑商都是全國前二十大的建筑施工企業(yè)；裝修企業(yè)都是全國前十大的企業(yè)；使用的建材和機電設(shè)備都是在國際國內(nèi)知名產(chǎn)品。如何實現(xiàn)如此多的名優(yōu)產(chǎn)品的組合，應(yīng)用到恒大的住宅中，這就是恒大戰(zhàn)略聯(lián)盟起到的作用。我們現(xiàn)在做的就是強強聯(lián)合，整合中國房地產(chǎn)資源中最強勢的企業(yè)，從而打造恒大的精品。
　　前段時間我們在廣州召開戰(zhàn)略合作伙伴聯(lián)盟會議，大概有200多家全國的施工、材料供應(yīng)、銷售代理、銀行等各行代表參加戰(zhàn)略合作伙伴會議。由于戰(zhàn)略合作伙伴的結(jié)盟，集團通過集約化的采購和標(biāo)準(zhǔn)化的運營，使我們的產(chǎn)品使用了中國最好的材料設(shè)備、又保持了合理的價格，這就是性價比最高。我們的廣告是滿屋名牌、9A精裝，所有的產(chǎn)品用的是最好的。通過標(biāo)準(zhǔn)化使產(chǎn)品質(zhì)量最高，而價格控制在合理的水平，加上隨行就市的定價策略，因此恒大產(chǎn)品受到全國老百姓的歡迎。而恒大產(chǎn)品在全國的熱銷，“高性價比”是最主要的因素。
　　賴總剛介紹了，5月份合肥開盤，當(dāng)天賣了總貨量的50%，南昌綠洲推出后當(dāng)天賣了50%，絕對不只是價格吸引的問題，一定是恒大的產(chǎn)品線獲得了老百姓高度的認可，因此高性價比是恒大產(chǎn)品的主要特征，也是公司在未來宏觀調(diào)控措施不斷收緊時占領(lǐng)市場的有利武器。

信息時報：五月初實行8.5折后，銷售和成交情況是怎樣的？今年以來一線城市、二線城市的成交量和成交價格不斷的下降，尤其是五月以來，成交下降、信貸收緊、股市狂跌，今年下半年房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈?zhǔn)窃鯓拥?，是否會吃緊。
　　夏海鈞：通過PPT讓大家了解得更加的清楚，4月18日宏觀調(diào)控政策出臺后，公司在4月20日—5月5日進行了統(tǒng)計，打8.5折前，日均銷售額是6400萬元，打8.5折從5月6日到月底，日均銷售額是1.35億元，增幅是110%，達到了2倍多；銷售面積打折前每天是9400平方米，打折后是2.2萬平方米，增幅是134%，銷售均價打折前是6805元/平方米，打折后是6273元/平方米，下降了7.8%。公司折扣促銷后，實際銷量是成倍的增長，但是價格略有降幅，達到了7.8%左右。
　　房地產(chǎn)企業(yè)只要審時度勢搶占先機，提早調(diào)整價格，就可以應(yīng)對市場，使銷售達到合理的增長。
　　房地產(chǎn)企業(yè)如果銷售的不好，又沒有新的融資渠道，必定面臨資金鏈緊張的問題，這也是我們對大勢的判斷，價格走勢會在最近一段時間逐步下調(diào)，如果不下調(diào)的話，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力會逐漸的增大，一個是因為銷量下滑，還有就是新的融資渠道緊張。
　　恒大在今年上半年進行了兩次國際資本市場的融資，現(xiàn)在看來國際資本市場對房地產(chǎn)企業(yè)和境外融資的窗口已經(jīng)關(guān)閉了，基本上沒有了融資空間；而國內(nèi)的銀行信貸也是逐步收緊。對房地產(chǎn)業(yè)而言，無論是在國際市場融資還是國內(nèi)銀行的房貸方面，都面臨著資金需求壓力，再加上銷售沒有有效的增幅，對房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金會造成壓力，有的企業(yè)在市場競爭中就不具備條件和勇氣。
　　【主持人】：今天的活動圓滿結(jié)束，謝謝各位今天的蒞臨。