時間：2010年7月12日
　　地點：香港香格里拉大酒店

【主持人】：各位新聞界的朋友大家下午好，歡迎大家出席恒大地產(chǎn)集團有限公司2010年6月銷售業(yè)績發(fā)布會，現(xiàn)在讓我介紹公司出席發(fā)布會的代表：
??????? 董事局副主席、總裁夏海鈞博士
??????? 執(zhí)行董事、首席財務官謝惠華先生
??????? 執(zhí)行董事、副總裁賴立新先生

賴立新：下面我為各位介紹恒大集團2010年6月銷售額的情況。???
??????? 2010年6月集團實現(xiàn)合約銷售額48億元，創(chuàng)下2010年以來單月最高紀錄，合約銷售面積80.6萬平方米，合約銷售均價5952元/平方米，集團6月合約銷售額較2009年同期增長26.6%，銷售面積同比增長1.9%，銷售均價同比增長24.2%。
?????? ?在嚴厲的宏觀調(diào)控環(huán)境下，集團2010年6月較5月合約銷售額環(huán)比增長18.5%，合約銷售面積環(huán)比增長25.9%，銷售均價環(huán)比5月降低5.9%。均價變化主要受到高價盤本月可售貨量減少及銷量降低的影響，如剔除此因素，集團總體成交均價環(huán)比上月基本持平。
?????? ?2010年6月合約銷售額占比較高的地區(qū)包括：重慶、長沙、太原、廣東、成都、沈陽、天津、武漢、西安等，由于新項目開盤及有利的促銷政策，合約銷售額相比5月增長較大的地區(qū)包括：天津、長沙、重慶、太原、西安、沈陽等。
?????? ?2010年1—6月集團累計實現(xiàn)合約銷售額209.8億元，累計合約銷售面積333.9萬平方米，合約銷售均價6282元/平方米。集團2010年1—6月合約銷售額較2009年同期增104.9%，銷售面積同比增長54.7%，銷售均價同比增長32.5%。累計完成原計劃全年合約銷售額360億元的58%以上。
??????? 銷售均價基本穩(wěn)定的情況下，銷售額呈現(xiàn)逐月上升的良好趨勢，特別是6月份，延續(xù)了五月的銷售政策，在宏觀調(diào)控的情況下，再次實現(xiàn)了單月的最高銷售額。
?????? ?集團一貫堅持穩(wěn)健經(jīng)營策略，尤其是上市后一直保持充足的現(xiàn)金流，截止2010年6月30日，集團現(xiàn)金余額達港幣210.4億元，相比上月凈增長港幣10.5億元，環(huán)比增幅5.3%，創(chuàng)下集團上市以來的最高水平?，F(xiàn)金流得益于企業(yè)的前瞻性和年初準確的預測到國際資本市場走勢和中國宏觀調(diào)控銀根收緊的趨勢，兩次抓住機會成功發(fā)債，堅持現(xiàn)金為王的策略，堅持高性價比的產(chǎn)品策略，加大策略營銷，上半年達到209.8億元的合約銷售額銷售，完成全年目標的58%，繼續(xù)保持較好的銷售勢頭。綜合未來多方面的因素，集團決定上調(diào)2010年全年的合約銷售目標，由原定同比2009年303億元增長20%以上，調(diào)整為比2009年增長30%，即達到400億元人民幣。憑借二三線的布局，通過集中招標采購降低成本和質(zhì)量控制體系，一定可以實現(xiàn)這一目標。
??????? 最后為大家簡單介紹6月新開盤的情況，6月份公司新開四個項目，包括長沙恒大雅苑、太原恒大名都、天津恒大綠洲、成都恒大山水城。四個盤當天開盤的合約銷售金額超過10.6億元，其中：
??????? 長沙恒大雅苑項目開盤銷售321套，銷售均價6232元/平方米，當月成交金額累計達到3.03億元。
??????? 太原恒大名都合約銷售267套，成交金額2.45億元，銷售均價6284元/平方米。
??????? 天津恒大綠洲銷售152套，銷售均價9537元/平方米，當月成交金額累計近3億元。
??????? 成都恒大山水城，開盤當天合約銷售114套，累計2.11億元，均價6818元/平方米。
??????? 在當前低迷的市場情況下，公司在不同地域不同檔次的產(chǎn)品繼續(xù)獲得一致的認可，銷售價格較為理想，產(chǎn)品性價比高，得益于公司深入二三線城市等前瞻性的戰(zhàn)略。謝謝大家。

主持人：以下是問答時間，請記者提問。
??????? 網(wǎng)易財經(jīng)：我的問題是，之前恒大通過降價讓利的策略，取得了不錯的銷售成績，下半年公司對房價走勢的判斷是怎樣的？恒大是否會進一步的采取降價的策略？謝謝。
??????? 夏海鈞：你講的很正確，就是因為恒大超前的判斷到國家房地產(chǎn)形勢的走勢，所以我們在5月6日首先調(diào)整了全國的銷售價格?；趦r格的調(diào)整，恒大在5月和6月持續(xù)呈現(xiàn)銷量增長的勢頭，這跟公司的前瞻性的判斷和科學的戰(zhàn)略決策是分不開的，優(yōu)異的銷售業(yè)績再次驗證了我們強大的適應市場變化的能力。
??????? 對于下半年的走勢，我們從目前實際情況來看，中國的一部分龍頭開發(fā)商在6月份也采取了局部的價格調(diào)整策略，因此6月份其銷售業(yè)績呈現(xiàn)比較好的局面，這跟價格調(diào)整是有關系的。從目前來看，下半年的走勢短期內(nèi)看不到調(diào)整的趨勢。宏觀政策是影響價格的重要因素，如果全國的發(fā)展商，尤其是全國性的開發(fā)商采取積極面對市場的定價策略的話，可以使房地產(chǎn)市場維持現(xiàn)有的局面。
??????? 如果房價的下調(diào)局面暫時還未出現(xiàn)，不排除國家會出臺進一步的政策。當然這種政策的調(diào)整，從長遠來說，對于國家的宏觀經(jīng)濟是有影響的，我想這是中央考慮的因素之一。

新浪網(wǎng)：恒大的戰(zhàn)略布局一直是在二三線城市，以后的戰(zhàn)略布局是否也是這樣？二三線城市是否會成為房地產(chǎn)商競爭的重點？這是否意味著今后房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢？
??????? 6月份的銷售非常好，銷售面積已經(jīng)超越了萬科，是否得益于85折的銷售策略？如果沒有85折的策略是否可以達到這個目標？
??????? 對今年出臺的宏觀調(diào)控政策，您認為哪些是有利于房地產(chǎn)的健康發(fā)展，哪些政策使供需矛盾加劇，您的評價是怎樣的？
??????? 夏海鈞：恒大在這幾年能夠取得較快的發(fā)展，跟公司的戰(zhàn)略布局關系密切。
??????? 實事求是的講，我們起步比較晚，1996年才在廣州發(fā)展。如果一開始就將戰(zhàn)略目標定位為一線城市的話，用100億元只能在北京、上海投一、二個項目，但是我們將有限的資金布局在中國剛性需求強烈的二三線城市，最終實現(xiàn)了公司這幾年跨越式的發(fā)展。
??????? 這個成績的取得，一方面是中國的二三線城市土地的價格比較便宜；另一方面是老百姓的居住面積和居住質(zhì)量非常低，因此這些城市應該是中國房地產(chǎn)發(fā)展未來的主戰(zhàn)場和方向。我相信未來全國性的開發(fā)商會將二三線城市作為主戰(zhàn)場競爭。???
??????? 當然，一線城市也不會被大開發(fā)商拋棄，因為一線城市的人口需求和發(fā)展規(guī)模決定了，一線城市也是未來房地產(chǎn)必爭之地。但如果一個開發(fā)商想成為全國性的開發(fā)商，或者是在房地產(chǎn)的波動期表現(xiàn)比較穩(wěn)定的話，必須要實現(xiàn)二三線城市的布局。恒大的成功就在于此。
??????? 第二個問題，上半年的銷售業(yè)績比較好，是否跟85折有關。我在合肥談過一個觀點，85折是一個因素，但不是絕對的因素，因為老百姓需要的商品房是高性價比的產(chǎn)品，也就是說應該物美價廉。恒大目前能夠取得這么好的銷售業(yè)績，產(chǎn)品得到了市場的廣泛認可，就是在性價比上優(yōu)勢明顯。
??????? 首先，恒大采取的是標準化的運營模式，集團總部對全國老百姓的需求進行系統(tǒng)調(diào)研后，制定了五大產(chǎn)品線，三大系列。其中高端的是恒大華府，中高端是恒大綠洲、恒大名都、恒大雅苑、恒大城，旅游地產(chǎn)是恒大金碧天下。這幾個產(chǎn)品線，共同的特點是戶型設計和產(chǎn)品品質(zhì)都覆蓋了中國老百姓的需求。
??????? 此外，恒大采用了跟中國其他房地產(chǎn)企業(yè)不同的集約化管理模式。我們在施工方面跟中國的中鐵、廣夏等全國前十強的建筑施工企業(yè)建立廣泛的戰(zhàn)略聯(lián)盟，跟金螳螂等全國前十強的裝修公司建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，保證施工質(zhì)量；并通過集約化的招投標將一個城市或一個區(qū)域的業(yè)務集中到施工企業(yè)，因為量比較大，所以能在建筑和裝修方面有效的降低了我們的成本。
??????? 同時，公司實現(xiàn)了全國商品房的標準化運營和集約化采購。在對所有產(chǎn)品實現(xiàn)標準化設計的基礎上，原材料包括精裝修設備都使用了中國乃至全球的名優(yōu)產(chǎn)品。因為是標準化和集約化的采購，這方面的成本得以大幅度降低。比如我們使用的電梯，全部是奧的斯，一般是用在酒店的，我們用在住宅項目里，就是得益于全國性集約化采購。所以，我們使用了最好的材料，同時控制了成本，加上我們的價格比較優(yōu)惠，也就實現(xiàn)了恒大產(chǎn)品的高性價比。因此說中國的老百姓之所以青睞恒大的產(chǎn)品，我認為主要是看重了恒大產(chǎn)品的高性價比，而不是價格。
??????? 宏觀調(diào)控方面，我個人認為中國本輪調(diào)整有利的政策是將廉租房、經(jīng)濟適用住房納入了中國房地產(chǎn)改革的重要環(huán)節(jié)。應該說中國老百姓住不起商品房的人很多，商品房和經(jīng)濟適用房是不同的體系，商品房市場繼續(xù)降價的話，大部分的基層老百姓和工薪階層還是買不起，因此要擴大廉租房和經(jīng)濟適用房的建設，也就是保障房的建設。中央看到了這一點，我認為改革是好的，有利于未來商品房市場的發(fā)展，也有利于解決中國中低收入老百姓的住房問題。
??????? 房地產(chǎn)市場是市場化的產(chǎn)物，要按照市場經(jīng)濟規(guī)則來運作，過多的硬性政策會扭曲行業(yè)的發(fā)展，最終也會傷害國民經(jīng)濟。而要讓房地產(chǎn)市場健康的發(fā)展，第一是要加大經(jīng)濟適用房和保障性住房的建設力度，第二是加大土地的供應?，F(xiàn)在國家的宏觀調(diào)控主要是限制需求，通過銀根緊縮、限制二三套房的購買，包括跨區(qū)域購買住房，在需求上限制市場的購買行為。除了限制需求外，供給是非常重要的，如果土地供應量上來的話，會影響住房價格，進而產(chǎn)生有效的調(diào)整，這是我對政策的看法。

廣州日報：您也提到了最近的宏觀調(diào)控措施，最近內(nèi)地房地產(chǎn)調(diào)控有松動的跡象，有的城市第三套房貸已經(jīng)放松了，您對此怎么看，同時對下半年的走勢有怎樣的看法？
??? ??? 夏海鈞：目前的房地產(chǎn)市場是非常敏感的，放松或是收緊還不明確，開發(fā)商和老百姓都很困惑。如果中國的房地產(chǎn)市場價格可以穩(wěn)定下來或者是略有下降，包括整體的房地產(chǎn)市場進行價格的調(diào)整，新一輪的宏觀政策就不會再出臺，這是我的判斷。
??????? 如果商品房市場價格，特別是熱點城市價格還是居高不下的話，目前國家放松調(diào)控政策的可能性不大，我看還會有更嚴厲的政策出臺。中央這一次調(diào)控的目的是使商品房價格回歸到理性的增長幅度，當然這也是發(fā)展商希望的，但是我們也希望政策保持連續(xù)性和擴大需求。只有在保障性住房和土地供應兩個根本性政策解決后，中國的房地產(chǎn)市場才可以健康的發(fā)展，老百姓才會買到物有所值的房屋。
??????? 如果純粹靠限制需求，這種單向的操作或者是階段性的操作，未來必然會傷及國家的宏觀經(jīng)濟，因為房地產(chǎn)的關聯(lián)性非常大，包括工業(yè)、鋼鐵行業(yè)、建筑裝修行業(yè)。長遠來說，對于房地產(chǎn)市場需求的壓抑會對國家宏觀經(jīng)濟造成影響，中央已經(jīng)看到這一點，在房地產(chǎn)價格回歸理性增長后，我相信會有連續(xù)性的政策，不會一段時間就出臺一些打壓政策。??

觀點地產(chǎn)網(wǎng)：有三個問題，第一，根據(jù)上半年銷售價格，是否意味著今年上半年的毛利潤比去年有很大的提高，目前預計毛利潤會達到多少？
????? ? 第二個問題，2010年6月恒大上海項目開始動工，上海項目目前的狀況是怎樣的?
??????? 第三個問題，夏總說85折對上半年業(yè)績起到了正面作用，接下來85折政策會持續(xù)多久，下半年是否會有積極的營銷策略出臺？謝謝。
??????? 夏海鈞：第一個問題是利潤的問題，請CFO回答，后面的問題我來回答。
??????? 謝惠華：公司目前正在審計階段，因此不便太多的評論，我們的毛利維持在合理的水平。
??????? 夏海鈞：第二個問題，關于上海的項目，我們在招股書和公司上市的時候曾經(jīng)進行了披露，目前項目正在前期準備階段。因為世博會的原因，目前項目不具備動工的條件。我相信隨著世博會的結(jié)束，項目會在合適的時間啟動，啟動后也會第一時間告訴記者。我們看到很多記者對公司在上海的項目比較關心，也提出了一些觀點。二三線是主戰(zhàn)場，但是一、二線城市，尤其是北京、上海、廣州等地，從長遠來說還是房地產(chǎn)發(fā)展非常良好的區(qū)域，因此公司未來的目標還是會選擇適當?shù)臋C會進入到一線城市中。
??????? 目前，一線城市中的天津、北京、上海、廣州四地，廣州、上海、天津已經(jīng)進入了，北京如果有恰當?shù)臅r機也會進入，公司就此完成全國布局。目前來說，公司已經(jīng)布局20多個省會城市，基本上經(jīng)濟發(fā)達的省會城市都有恒大的項目。
??????? 第三個問題，恒大戰(zhàn)略很清晰，就是隨行就市。不管市場怎么調(diào)整，我們是在市場的發(fā)展規(guī)律中找到老百姓可以接受的價格。為什么要按照市場規(guī)律調(diào)整我們的價格，這跟公司的戰(zhàn)略布局和公司的總體實力分不開的，由于有龐大的土地儲備、有在中國二三線城市廣泛的布局，公司增加了抗風險的能力。
??????? 公司戰(zhàn)略目標是每年的凈利潤總額要增長20%—30%。如何實現(xiàn)利潤總額的增長，就要在房地產(chǎn)高峰和低谷中擴大我們的總量。如果市場漲的比較快，這一年的開發(fā)量小一些，保證利潤增長量；如果國家進行宏觀調(diào)控就會加大銷售、擴大銷售額和市場份額，同樣保證利潤總額的增長。
??????? 公司上市后，對投資者保證每年有20%—30%的回報。規(guī)模會隨著市場進行調(diào)節(jié)，市場價格高了，銷量小一些就達到目標；市場價格低了，就放大銷售量，同樣保證利潤額的增長，這是公司整體的戰(zhàn)略。恒大能夠可以做到這一點，就是因為有雄厚的土地儲備和二三線城市的布局基礎。我們看到全國性的開發(fā)商，之所以在嚴峻的市場情況下敢于調(diào)整價格，就是因為有未來的預期，即使調(diào)整了價格，短期內(nèi)利潤率略有下降，但因為量的上升同樣可以保證利潤。在房地產(chǎn)市場增長后，還有大量的土地儲備，可以保證公司利潤總額的實現(xiàn)，因此就不會在乎犧牲眼前的利益，從而保證現(xiàn)金流這一重要的指標。

記者：您剛才提到了下半年房價如果未回歸理性的話，中央會出臺一些新的調(diào)控政策，目前的房價是否已經(jīng)回歸理性了？
??? ??? 我們知道，恒大今年的原定目標是360億元，半年已經(jīng)超過了58%，公司是否會調(diào)整全年的目標？之前有說國資委覺得土地市場很冷靜，可能會授權央企買地托市，您是否有聽說這樣的說法，下半年公司買地的策略是怎樣的？
??????? 夏海鈞：今年年初公司在聯(lián)交所發(fā)布公告，全年的銷售目標是在去年的基礎上調(diào)20%，當時制訂的目標是360億元。從目前來說，隨著公司高性價比產(chǎn)品全面推向市場，公司有信心將今年20%的目標調(diào)整到30%，也就是達到400億元。如果說國家不再出臺新的宏觀調(diào)控政策，公司下半年的銷售會比上半年更好，如果有更加嚴厲的政策出臺，最低的目標也是要保證全年實現(xiàn)400億元的銷售額，這已經(jīng)比年初制訂的360億元調(diào)高了40億元。
??????? 土地方面，最近的土地市場比較冷清、包括國資委授權央企等等都是記者的猜想。從總體上來講，我看國資委不會有這樣的授權，也不會管到如此細的拿地策略；其次，有些城市的價格調(diào)整的比較好，有些城市還未調(diào)整到位，有的企業(yè)可能認為價格調(diào)整還未達到國家宏觀政策的要求。目前來看，短期內(nèi)看不到政策的放松。下半年房地產(chǎn)價格調(diào)整如果回歸到理性，新的宏觀調(diào)控就不會出臺，目前的趨勢很明顯，包括全國性的開發(fā)商已調(diào)整了價格，或明或暗的在價格上進行大幅度的調(diào)整，從而保證上半年的業(yè)績，我相信下半年的房地產(chǎn)價格會回歸理性。
??? ??? 每一家企業(yè)有不同的戰(zhàn)略目標和特點，一些企業(yè)能夠調(diào)整價格的原因，是因為它有充足的土地儲備，第一期銷售完，還有第二期的土地。如果企業(yè)土地儲備不足，就不具備調(diào)整價格的條件，只能在現(xiàn)金流充足的情況下等待下一輪的高潮。每一家企業(yè)在制訂戰(zhàn)略方針方面，出臺的策略不可能一樣，因此價格調(diào)整方面各有考慮，但所有的策略都是為了適應市場的發(fā)展。全國性的開發(fā)商如果土地充足的話，會在價格上進行調(diào)整，以便應對市場。
??? ??? 今年5月6日公司調(diào)整價格的時候，很多的媒體都說恒大的資金鏈出現(xiàn)了問題。恒大做任何事情都有戰(zhàn)略考慮，比如我們之所以在年初1—4月份兩次融資，就是我們感覺到了國家宏觀調(diào)控的調(diào)整趨勢，因此1月份從國際上融資7.5億美元，此后國際資本市場就關閉了，很多企業(yè)無法完成發(fā)債。之后公司在香港向劉鑾雄募集了6億美元，星期五資金到帳后，星期六國家新的宏觀調(diào)控政策就出臺了。
??? ??? 通過房地產(chǎn)價格的調(diào)整積累了充足的現(xiàn)金，公司就可以在目前的市場情況下吸收和儲備土地，此時不抓住土地儲備的話就失去了千載難逢的發(fā)展機會，我認為2010年對于資金充足的企業(yè)，是拓展土地的良好時機，到了2011年就沒有這么好的機會。通過國際融資和價格調(diào)整，恒大獲得了這個發(fā)展機會。到6月底，公司現(xiàn)金余額是210億元，連續(xù)三個月達到200億元以上。如此大規(guī)模的現(xiàn)金就是為了公司在保持穩(wěn)健運營的基礎上，吸收優(yōu)質(zhì)的土地，并以二三線城市為主進行開發(fā)。具體的土地儲備和項目情況將在半年報的時候向媒體透露。

南方都市報：夏總您說到今年的宏觀調(diào)控中加大了保障房、經(jīng)濟適用房和廉租房的力度，今年5—7月份的時候，萬科、綠地、中國建設都宣布進行大規(guī)模的保障房的建設，恒大如何評價房企進軍保障房建設，你們是否有這方面的打算。
?????? ?夏海鈞：保障房的建設和相關保障政策出發(fā)點很好，可以保障中低收入老百姓的住房需求，但是保障房建設和發(fā)展主要依靠政府的財力。作為以商品房發(fā)展為主的企業(yè)，公司未來還是以商品房作為主要的發(fā)展方向。
??????? 我相信，同時也希望保障房和經(jīng)濟適用房的利潤不要太高，這樣就保證了中低老百姓的需求。但如果利潤非常低的話，無法保障企業(yè)的需求，所以我們未來是否會介入，還根據(jù)市場的情況而定。
??????? 如果政府要求發(fā)展商協(xié)助國家建設廉租房和經(jīng)濟適用房的話，恒大非常愿意承擔起社會責任，幫助政府在廉租房、經(jīng)濟適用房、保障房方面加大建設力度，達到中國老百姓居者有其屋的政策目標。

網(wǎng)易地產(chǎn)：之前有消息說你們在三亞有商業(yè)項目，公司是否準備在商業(yè)項目方面加大力度，三亞的項目目前的進展怎樣？
??? ??? 夏海鈞：商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)保持穩(wěn)定現(xiàn)金流的重要手段，隨著企業(yè)經(jīng)濟實力的逐漸增強，就會逐步增加商業(yè)地產(chǎn)的比例。對于恒大，未來肯定會進入商業(yè)地產(chǎn)市場，但是會比較慎重，會在做好現(xiàn)有商品房開發(fā)建設的同時，逐步的擴大商業(yè)住宅持有量，這會有一個過程。至于說在三亞還是全國其他城市，商業(yè)地產(chǎn)項目會逐步推進，會在非常有效且保證現(xiàn)金流的前提下來做，我們今年進入海南市場，未來會在海南繼續(xù)擴大我們的影響。

記者：目前開發(fā)商在二三線城市競爭激烈，恒大是否想過到四、五線城市發(fā)展，是為時過早還是已經(jīng)有所準備？
??????? 夏海鈞：目前二三線城市的競爭還不是很激烈，中國大的開發(fā)商主要布局于經(jīng)濟發(fā)達的二線城市，例如武漢、南京、杭州、蘇州、廈門等地，而次發(fā)達的二線城市和三線城市的大開發(fā)商還不多。所以目前次發(fā)達的二線城市競爭不是太激烈，三線城市則更少競爭，但是這些城市存在強烈的剛性需求。
??????? 我相信恒大完成了二三線城市的布局后，會有很多的開發(fā)商跟進，但是我們已經(jīng)在這些城市站穩(wěn)腳跟。至于四、五線城市，中國大的開發(fā)商還未考慮這個問題，目前只有地區(qū)性的小開發(fā)商在當?shù)剡M行發(fā)展。
??? ??? 主持人：今天的記者發(fā)布會到此結(jié)束。